Bahçe ve balkon keyfi geri geliyor

Pandemi sürecinin uzaması konut tercihlerini de etkiliyor. Bahçeli, teraslı veya balkonlu konutlara ilgi artarken, balkonda ailece yenilen yemeğin tadına karışan keyifli sohbetler geri dönüyor.
Bahçe ve balkon keyfi geri geliyor

Pandemi sürecinin uzaması konut tercihlerini de etkiliyor. Bahçeli, teraslı veya balkonlu konutlara ilgi artarken, balkonda ailece yenilen yemeğin tadına karışan keyifli sohbetler geri dönüyor.

Dünyayı saran Covid-19 virüsüyle başlayan pandemi süreci sadece sağlık ve temizlik alışkanlıklarını değil, yaşamsal ihtiyaç ve beklentileri de değiştirdi. Gün boyu evde olmak, işimizi bile dışarı çıkmadan yapmak; gökyüzünü görme, temiz hava alma ihtiyacının önemini hatırlattı herkese. Oysa Orhan Veli’nin şiirindeki gibi, “hava bedava” değil miydi? Bizi açık havayla buluşturan balkon, teras veya bahçe olmayınca o “bedava” havanın ne kadar değerli olduğunu anladık ve bu alanları arar olduk. Bu nedenle tüketici artık açık alanı olan konutları tercih ediyor. Nitekim bu tür konutların fiyat ve satışlarının artması da bu durumu destekliyor.

GELENEKSEL MİMARİDE AÇIK ALANLAR AVLUYLA SAĞLANIRDI

Toprakla iç içe olan bir toplum olarak açık alanlar yüzyıllardır yaşantımızın bir parçasıydı. Göçebe yaşamdan bahçeli evlere geçişin ardından artan kentleşme, apartmanları hayatımıza taşıdı. Geleneksel Türk evlerinde avlu kültürü içinde buluştuğumuz açık alanlar, kent hayatıyla önce iki ve üç katlı evlere ardından apartmanlara taşındı.

BATIDA 3-5 METRE OLAN BALKONLAR, GÜNEYDOĞU’DA 25 METRE

Kentleşme arttıkça apartmanlar yükseldi, balkonlar sadeleşti ama pek çok binayı terk etmedi. Ancak “taşı toprağı altın” olarak bilinen İstanbul’da nüfus artışıyla arsaların azalması, kalan arsaların fiyatlarını da âdeta bu sözü doğrularcasına yükseltti. Binaya daha fazla daire katabilmek için balkonlar plan dışında tutuldu. Mevcut balkonların bir kısmı da camla kapatıldı. Kapatılan balkonlar Ege, Akdeniz ve Güneydoğu illerinde daha az. Araştırmalar, Ege’de yüzde 6 olan kapatılan balkon oranının, iç kesimlerinde yüzde 65’lere kadar çıktığını gösteriyor.

İzmir’de her 450 konuttan yalnızca 28’i kapalı balkonu tercih ederken Ankara’da 1.100 konutun 710’unda kapalı balkon görülüyor. Güneydoğu’da ise balkonlu konutlar ayrı bir önem taşıyor. Yaz sıcaklarında evlerin damlarında uyuma alışkanlığına sahip olan Güneydoğu’da, bu geleneğe uygun olarak büyük balkonlu evler tercih ediliyor. Balkon boyutları batı şehirlerinde 3 ila 5 metre arasında değişirken Güneydoğu’da 25 metrekareye kadar çıkabiliyor. Ancak özellikle İstanbul’da yüksek nem oranıyla sıcaklığın 40 derecenin üstünde hissedildiği dönemlerde balkonsuz yaz hiç de kolay geçmiyor. Yaz akşamlarında evin boğucu sıcağında balkona atılan masalarda ailece yenilen yemekler, uzayan sohbetler ev hayatının mutluluk kaynaklarından biri. Pandemiyle yeniden hatırlanan bu mutluluk anları, balkonlu konutların yaygınlaşmasıyla daha devam edecek gibi görünüyor.

EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı

KAPATILAMAYACAK BALKONLAR TASARLANMALI

Gayrimenkul sektöründe haziran ayından bu yana yükselen satışların konut stoklarını düşürmesi, fiyat artışını da getirmişti. Satış değerindeki artışın, bölge ve dairelerin tercih edilebilirliğine göre yüzde 5-25 arasında seyrettiğini kaydeden EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, bu dönemde pandeminin de etkisiyle bahçe, teras veya balkon kullanımı olan evlerin değer artışının daha fazla olduğuna dikkat çekti.

Pandemiyle açık alan ihtiyacı arttı ve bahçe, balkon veya teras evlerin en çok kullanılan bölümlerinden oldu. Bu ihtiyaç, bahçe, balkon veya teraslı ev ve ofislere olan talebi nasıl etkiledi?

Pandemi ile birlikte hayatımızı yavaşlattık. Balkonsuz evler, apartman görevlisinin olmadığı evler insanları çok bunalttı. Pandemi sürecinde özellikle balkon ve bahçe kriterleri öne çıktı. Bahçeli evler, dubleks daireler ve en önemlisi balkonlu evler talep edildi. Bundan sonra balkonun konut alımında en önemli kriterlerden biri olacağını düşünüyoruz. Hava soğukken depolama için kullanılan balkon alanları havalar ısındıkça karantinada nefes aldıran mutluluk alanları oldu. Küçük şeylerden mutlu olma dürtüsüne dönebilen bizler bu ufak balkonların nasıl fark oluşturduğunu hatırladık. Artık aynı fiyatta iki evin balkonlu veya bahçe göreni daha çok tercih ediliyor, farkındalıklar değişti diyebiliriz. Yeni projelerin de pandemiyle değişen alışkanlıkları göz önüne alarak şekilleneceğini düşünüyorum. Yazılı olmasa dahi pandemi sonrası yeni kriterler ortaya çıktı, geliştiriciler mümkünse bahçeli, değilse teraslı veya oturulabilir balkonu olan konutlar üretmeli.

Markalı konut projelerini incelediğimizde net 100 metrekare alanlı daireler için daire net alanının yüzde 8-10’u kadar balkon alanları olduğunu görüyoruz. Alan büyüdükçe oran düşüyor ancak yeni geliştirilecek projelerde bu alanın daha fazla olması, satılabilir olmasını ve talebi artıracak gibi gözüküyor. Ancak maliyetler bu aşamada ön plana çıkıyor; ihtiyaç, istek ve olanaklar üçgeni birbiriyle örtüşemiyor.

Bu evlerin veya gayrimenkullerin satış ve kira fiyatları yükseldi mi?

Bankaların destek paketleriyle düşen kredi faizleri, gayrimenkul sektöründe hareketlenme sağladı. Mevcut stoklar erime noktasına geldi ve hâliyle bu da fiyatı artırdı. Bölgeye ve dairelerin tercih edilebilirliğine göre yüzde 5-25 arasında değer artışı gördük. Değer artışı fazla olan konut tipleri ise pandemi sonrası özellikle tercih edilen bahçe, teras veya balkon kullanımlı evler oldu.

KIRMIZI BALKONLAR

İmar Yasasında evlerin ve iş yeri/ofislerin bahçe, balkon veya teras zorunluluğu bulunuyor mu? Bu konuyla ilgili yasal düzenleme nasıldır?

Böyle bir zorunluluk yok ancak balkonlar yönetmelikte net alan içinde sayılmadığı, brüt alan içinde hesaplandığı için özellikle pandemi etkisiyle artan talepten dolayı projelerde değer artışı sağlayacağından yer almalı. Yönetmelikte balkon, tüm katlarda çıkma koşullarını taşımak kaydıyla, bina cephe hattı dışında ve/veya içinde, en az bir dış cephesi açık, bağlı oldukları oda ve/veya mutfak piyesinin kullanımını tamamlayan ve bu mekândan bölme elemanlarıyla ayrılmış, üstü açık veya kapalı alanlar olarak tanımlanıyor. Bence balkon için önümüzdeki dönemde farklı bir uygulama yapılmalı. Balkonların bugüne kadarki akıbeti, inşa edilip kapatılması ve kullanım alanına dâhil edilmesi yönündeydi. Artık kapatılması mümkün olmayanbalkonlar inşa edilmeli, düzenlemeler bu şekilde geliştirilmeli diye düşünüyorum. Bunların rengi binadan farklı olabilir. Örneğin “kırmızı balkonlar” inşa edilmeli ve bu balkonlar yasal olarak kapatılamamalı. Dışarıdan kırmızı görülen bu yerler kapatıldığından yasal olmayan bir uygulama olduğu hemen fark edilebilir olmalı ve kapatmanın cezası o kadar büyük olmalı ki kimse kapatmak istememeli. Bu sayede nefes alınabilir mekânlar inşa edilebilmeli.

ESKİ BİNAYA BALKON YAPMAK İMKÂNSIZA YAKIN

Eski evlere balkon vb. düzenleme talebi de var mı?

Gayrimenkulünde balkonu olmayan ve balkon yaptırmak isteyen konut sahibi, gerekli izinleri alarak ve prosedürleri yerine getirerek balkon yapımını gerçekleştirebilir. İskânlı bir yapıda onaylanmış mimari projeye uymayan, izinsiz yapılmış herhangi bir inşaat, kaçak sınıfına gireceğinden bu işlemi gerçekleştirmek için ilgili kanunlar kapsamında gerekli izinler alınarak müracaatların yapılması gerekli. Ancak bu işlem için kat maliklerinin izni olması gerekiyor. Kat Malikleri Kanunu’nda yer alan bağımsız alanların tümünün yeni eklenen bu alanla birlikte yeniden hesaplanması başka bir konu oluyor. Ekleme yapılan bölüm üzerinden kat irtifakı yeniden hesaplanarak kurulan yeni kat irtifakının tescil edilmesi sürecinin başlatılması gerekli. Kat maliklerinin izni olmadan yapılan inşaatlar hukuki sürecin başlamasına neden olabilir. Ruhsat alınmadan yapılan balkonlar konusunda 3194 sayılı İmar Kanunu esas alınır. 3194 sayılı İmar Kanununun 32. ve 42. maddeleri uyarınca ruhsatsız inşa edilen balkonlara yıkım kararı uygulanabilir. Bunun yanı sıra para cezası da verilebilir. Ruhsatsız yapılar için belediyenin tespitiyle veya şikâyet üzerine belirlenen gayrimenkullere cezai uygulamalar işleme konulur. Herhangi bir cezai işlemin uygulanmaması için ilk olarak kat maliklerinin izninin alınması, daha sonra da belediyelerden ruhsat izninin çıkmasıyla sorunsuz şekilde inşaatı gerçekleştirebilirsiniz. Tabii, bölge imar durumunun ruhsat izninin çıkarılabilmesine izin vermesi gerekir. Eski bir binaya balkon yapmak teorik olarak mümkün olsa da imkânsıza yakın denilebilir.

Keller Williams Boğaziçi Gayrimenkul Danışmanı Nurcan Aydoğan

BAHÇE VE BALKON TALEBİ FİYATLARI YÜKSELTTİ

Keller Williams Boğaziçi Gayrimenkul Danışmanı Nurcan Aydoğan, pandeminin gayrimenkul sektöründeki tüketici tercihlerini büyük oranda değiştirdiğini söyledi. Kovid-19 sürecinde hayatın ve işin evde sürmesinin ve bu sürecin uzamasının talep değişimini kalıcı hâle getirebileceğini ifade eden Aydoğan, bu dönemde şehirden ayrılmak istemeyen tüketicinin konut talebinin iki yönde geliştiğini kaydetti: İlki şehirde, merkezin biraz dışında ama merkezle bağlantılı bölgelerde müstakil ev veya villalar; ikinci talep ise şehrin içinde, mümkünse sitede, balkonu, terası olan daireler.

Bu talebin istatistiklere de yansıdığını belirten Aydoğan, “Ağustos 2020’de yılın ilk üç ayına göre daire aramaları yüzde 7, müstakil ev aramaları yüzde 27, villa aramaları ise yüzde 68 artış gösterdi. Bundan sonra merkezin dışında ulaşılabilir fiyatlı, optimum metrekarelerde, bahçeli evlere talep artacak gibi görünüyor. Merkezde ise çalışma odası düşünülerek ve geniş balkonu veya terası olan, daha büyük metrekarelerde tasarlanmış daireler ön plana çıkacak” diye konuştu.

Nurcan Aydoğan, tüketicinin bahçe, balkon veya teras talebinin hem yeni hem ikinci el konutlarda fiyatları artırdığının da altını çizdi. Yeni projelerde bahçe kullanımlı dairelerin, daha önce de ara kat dairelere göre yüksek fiyatlarla satışa sunulduğunu hatırlattı. Teras kullanımlı dairelerin fiyatının ise genellikle yüksek metrekarelerde ve dubleks olduğu için daha yüksek olduğunu belirten Aydoğan, bu dairelerin fiyatlarında pandemiye bağlı bir artış olmasa da pazarlık marjları gerilerken satış hızının yükseldiğini ifade etti. Ara katlarda da aynı fiyatlı iki daire arasında balkonlu dairelerin tercih sebebi olduğunu açıkladı.

DÖNÜŞTÜRÜLEN BİNALARDA BALKON YOK VEYA ÇOK KÜÇÜK

Talebin, ikinci el konutlarda hem satış hem kira fiyatını artırdığını kaydeden Aydoğan, şu değerlendirmelerde bulundu: “Konut faizlerinde sağlanan tarihi avantaj, 1 Haziran’dan itibaren zaten konuta talebi yüksek oranda tetikledi. Pandemi koşullarıyla piyasa hareketliliği eş zamanlı gelişince, örneğin daha önce bina yaşı nedeniyle çekimser kalan alıcı, yaşı fazla ama balkonlu daireleri alma konusunda daha istekli davranır hâle geldi. Bu da ikinci el piyasada konut fiyatlarının yüzde 30’a varan oranlarda artmasına neden oldu. Aynı şekilde müstakil evlerde de alıcının alım kararı süresinin kısaldığını ve fiyatın arttığını gördük. Müstakil evlerde satış fiyatı ve kiraların yüzde 25 civarında arttığını gözlemledik. Kuşkusuz fiyat artışlarında bölgesel farklılıklar oluştu. Satın alım gücü daha sınırlı olan tüketicilerin balkon ve bahçe talebini ise yazlık ve arsaya yönelerek gidermeye çalıştıkları dikkati çekti.”

Nurcan Aydoğan, kentsel dönüşüm yoluyla yenilenen binalarda, düşen metrekareler nedeniyle balkonlu daire üretiminin çok düşük olduğuna, balkonlu dairelerde de ağırlıklı olarak 1-2 metrekarelik minik balkonlar yer aldığına işaret etti.

ProjEkspert Gayrimenkul Kurucusu Emel Akbaş İdikut

TALEP YÜZDE 233 ARTTI

ProjEkspert Gayrimenkul Kurucusu Emel Akbaş İdikut, pandemi sonrasında açık havayla temasın değerinin daha çok anlaşıldığını; bir parça toprağı, bir küçük balkonu ya da terası olan her çeşit gayrimenkule talep patlaması yaşandığını dile getirdi.

“Nasıl ki büyük Marmara depremi sonrası gayrimenkul alırken tüketicide depreme dayanıklılık hassasiyeti oluşmuştu, pandemi sonrası da bu tür evlere yoğun bir ilgi oluştu” diyen İdikut, araştırmaların, geçtiğimiz 6 ay içinde balkonlu ve bahçeli evlere talebin yüzde 233 oranında arttığını gösterdiğini kaydetti. Bu gayrimenkullerin satış fiyatlarının ise talebe bağlı olarak yüzde 30 ila 50 arasında artış gösterdiğini, kiralarda da 3 kata varan yükseliş yaşandığını belirtti. Bahçe, balkon veya teras düzenlemelerinin satış fiyatlarına farklı oranlarda yansıdığını açıklayan İdikut, geniş teras veya bahçe kullanımının satış fiyatına yüzde 15-25 arasında, balkonun ise ortalama yüzde 10 oranında artış olarak yansıdığını söyledi.

YENİ PROJELERDE SAĞLIKLI BİNALAR ÖN PLANA GEÇTİ

Emel Akbaş İdikut, açık alan talebinin pandemi sonrası inşa edilen konutlara da yansıdığına dikkat çekti. Pandemi öncesinde yeni projelerde balkon ve teraslar bulunsa bile daha küçük metrekarelerde inşa edildiğini dile getiren İdikut, “Ancak pandemi sonrasında başlayan yeni projelerde sağlıklı binalar ön plana geçti. Bahçeli ya da geniş teraslı evler yer bulmaya başladı. Daire net metrekaresinin yüzde 15’i kadar balkon ve teras kullanımı bulunması, hem kullanım hem satılabilir olması açısından ideal kabul edilebilir” açıklamasında bulundu.

İdikut, yasal düzenlemelerde ev, iş yeri veya ofislerin bahçe, balkon veya teras zorunluluğu bulunmadığını belirtti. Buna karşın yönetmelikte balkon ve terasların emsal dışı bırakılarak teşvik edildiğini söyleyen İdikut, “2019 yılında İmar Yönetmeliğinde yapılan değişiklikle beraber dairenin net alanının yüzde 15’i kadar balkon alanı emsal harici sayılacak. Daha önce yüzde 10 oranındaydı. Diğer yandan bu süreçte balkonsuz dairelerin, apartmandakilerin 5’te 4 çoğunluğu ve gerekli mercilerden izinlerini alarak balkon yaptırdıklarını gördük” diye konuştu.